Что выгоднее, ипотека или снимаемое жилье?

Много споров идет о том, что же выгоднее, снимать квартиру и копить, инвестируя вложенные деньги или взять ипотеку?

Давайте рассчитаем и выясним этот момент.

 
Коммунальные платежи рассматривать не будем, так как они в общем аналогичны и в том и другом случае.
Например хорошая двушка не в откроенных «каменных джунглях» 3 млн. Своих 1 млн. (в который входит 450 000 рублей материнского капитала). Ипотека 2 млн. Процент 10 годовых. 
Ежемесячный платеж 21 492 руб.
Переплата по кредиту 2 769 055 руб.
Плюс страховка жизни кредитора и жилья порядка 130 000 руб.
Итого - переплата - 2 900 000 руб.
Выплаты за весь срок кредита 4 900 000 руб.
 
Также нужно учесть то, что квартиры продаются в основном с предчистовой отделкой и чтобы жить в ней нужно еще от 1 000 000 до 3 000 000 вложить в ремонт и мебелировку жилья. Возьмем среднюю сумму в 2 000 000 руб.
 

 

Теперь про снимаемое жилье.

Давайте предположим, что эту мебелированную квартиру можно снимать за 15 000,  Итак, считаем, сколько мы заплатим за аренду за 15 лет. Для расчета я принял, что арендная плата будет подниматься на 5% ежегодно, что ниже официальной инфляции.
 
Итак, арендная плата по годам и сумма за год:
 
1. 15000 * 12 = 180 000
2. 15750 * 12 = 189 000
3. 16500 * 12 = 198 000
4. 17325 * 12 = 207 900
5. 18191 * 12 = 218 292
6. 19100 * 12 = 229 200
7. 20055 * 12 = 240 660
8. 21058 * 12 = 252 696
9. 22111 * 12 = 265 332
10. 23212 * 12 = 278 544
11. 24378 * 12 = 292 536
12. 25596 * 12 = 307 152
13. 26875 * 12 = 322 500
14. 28219 * 12 = 338 628
15. 29629 * 12 = 355548
 
Итого сумма за 15 лет = 3 875 988 руб.
 
Это - деньги, которые уходят в никуда по сути и это больше, чем переплата за кредит. Если же аренда не будет увеличиваться, то сумма за аренду составит 2 700 000 руб., т.е. сумма переплаты будет равно переплате за кредит. 
 
То на то и выходит? На самом деле нет, считаем дальше.
 
Деньги, которые остаются у нас  (разницу между ипотечным платежом и арендой) плюс первоначальный платеж мы можем инвестировать. О способах инвестирования будет отдельная статья, сейчас же рассмотрим  самые простой - вклад под проценты. Проценты у банков разные, будем считать, что мы решили отдавать под те же 10% что и ипотечный кредит.
 
Если арендная плата будет расти, то отложить мы вряд ли что то сумеем, но давайте будем оптимистами и не будем это учитывать в расчетах. Плюс будем считать, что у нас остался свой миллион первоначального взноса.
 
В первый год откладываем  1 000 000 руб.
 
На второй год с учетом процентов и отложенных денег
 1 100 000 + (21500 - 15 000)*12 = 1 178 000 руб.
и дальше
3 год - 1295800 + 78 000 = 1373 800 руб.
4 год  - 1 589 180 руб.
5 год  - 1 826 098 руб.
9 год - 2 086 707 руб.
10 год - 2 373 378 руб.
11 год - 2 688 715 руб.
12 год - 3 035 587 руб.
13 год - 3 417 146 руб.
14 год - 3 836 860 руб.
15 год  - 4 300 000 руб.
 
В итоге через 15 лет мы сможем купить туже квартиру и сделать в ней ремонт не влезая в долги. Из плюсов данного расклада возможность менять место жительства когда нужно и независимость от ипотечных платежей при потере работы.
 
Из минусов. Зависимость от "тараканов" хозяев квартир, невозможность обустроить жилье по своему желанию. И самое главное наличие финансовой дисциплинированности, чтобы откладывать деньги. Это непросто.
 
Если же вы решили брать ипотеку, то решите для себя, какой платеж вам удобнее, аннуитетный или дифференцированный, так банки в договоре указывают тот, который им выгоднее. Об этом в следующей статье.
 
Лучший, но не всегда реальный способ получить желаемую квартиру состоит в следующем: инвестировать деньги в такой актив, который сможет давать ежемесячный денежный поток, который будет покрывать ипотеку. Варианты таких активов также рассмотрим в следующих статьях.